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任意売却の費用

pic_case1.gif奥様に先立たれて、年老いた母親(89歳)と二人暮らしの山口さんから相談のお電話がありました。
住宅ローンを滞納してしまい、すでに裁判所からは「競売開始」の通知がすでに届いていたため、すぐに山口さんのご自宅に訪問をして任意売却の説明をさせていただきました。

山口さんの希望は母親の年齢が89歳という事もあり、急に環境が変わってしまうとよくないので、住み続けたいと希望されました。
そこで直ぐに、その場で投資家に連絡を入れ、翌日には投資家さんにお部屋の内覧をしていただきました。
投資家さんも山口さんの母親へ対する気持ちを理解していただき、毎月家賃として支払っていく約束をして購入していただける事になりました。今では元々の住宅ローンの支払額よりもはるかに低い家賃になり、日々の暮らしがとても楽になって生活を立て直されました。

pic_tantou.gif<担当者からのコメント>

 今回の任意売却の成功のポイントは、山口さんの現在のマンションの相場が 800万円と現在のローンの残額1,500万円と差があった事です。
任意売却は、現在の市場相場で売却する事が可能です。
その為、投資家も800万円で購入する事ができ、その購入金額に応じて家賃設定を行うので山口さんの家賃の支払額は月額80,000円になりました。

<山口さんからのメッセージ>
裁判所から通知が届いた時には自殺も考えました。しかし母の事を思うとこのままではダメだと思い、株式会社ベクトルに相談を。まさかこのまま住み続ける事ができ夢のようです。
そして月々の支払額も以前のローン額とは比べものならないぐらいに低くなり、十分に生活していく事ができるようになりました。固定資産税の負担も投資家さんにしてもらっているので、とても楽になりました。自宅の売却とは別に、母にもとても優しく接していただき有難うございました。

pic_case2.gif会社経営をされていた鈴木さんから、お問合せをいただいたのは住宅ローンの滞納前でした。
会社の業績が良かった事もあり、当時6,000万円の戸建てを購入。
しかしリーマンショック以降、会社は倒産寸前。
もちろん月々170,000円の住宅ローンも払うのがしんどくなり当社にご相談がありました。
まだ建築して5年という事もあり、こだわりをもって建てた家なので手放したくないと希望されました。
そこで、身内の方での購入ができないかと提案したところ娘さんご夫婦がちょうど自宅の購入を希望されていたので早速、娘さんご家族に会って事情を説明したところ、娘さんのご主人様が快く承諾していただき、住宅ローンを組み、現在の相場の約4,000万円で買戻しができました。現在は娘さんご家族、鈴木さんご夫婦の2世帯で住み続ける事ができました。

pic_tantou.gif<担当者からのコメント>


今回の任意売却が成功できたのは、娘さんのご主人様の協力のおかげです。

会社員で18年間勤めていた事もあり、住宅ローンを組むのに全く問題がありませんでした。
問題になるのが身内間での売却の為、借入できる銀行が全然見つかりませんでした。 一緒にたくさんの銀行を回り、やっと身内の不動産でも融資を受けれる信用金庫が見つかりました。
お義父さんの為に協力してくれた娘さん家族の協力で無事に任意売却ができました。

<鈴木さんからのメッセージ>
住宅ローンを滞納する前に相談した事によって、いろいろな選択肢がある事を知る事ができました。
妻と一緒に、こだわりを持って建てた家を手放さなければいけないかと諦めていましたが、子供の力を借りて買い戻す事ができ、今は孫たちと一緒に楽しく暮らす事ができています。わずかですが、自分達の年金から義息子にローン代金として支払っています。来年には二世帯の工事もする事が決まりました。そして、義息子のローンの借入先を必死になって探していただき有難うございました。
また、会社の法人の債務の整理の為に無料で弁護士の先生もご紹介していただき助かりました。

私は33歳の独身ですが、家庭を持たずに仕事をしていると、この年にもなるとそれなりの役職に付き給料も良くなっていきます。あまり車などにも興味がないので貯金も貯まってきました。知り合いなどは共同で飲食店などを副業で経営していますが、中々私は誰かと共同出資で事業をする事には興味がなく、本来している自分の仕事も好きでした。

その他あまり働かずにでも、そこそこ手取り収入のあるものはないかな?と探していた所、不動産投資ならいいのでは?と思い、半年ほど色々勉強しました。ローンで1棟収益アパート買うか、現金で古いワンルームマンションを買うか迷っていました。
色々物件を見たりしている内に、投資用不動産の情報を専門に集めて、投資家に紹介している不動産業者の方と知りあいました。その人に収益不動産を探していると伝えたところ、『少し地方ならそれなりの利回りの物件があるよ』とご紹介されました。実際に物件を見に行ったら、平成10年築のワンルーム×6室・駅からは徒歩15分ぐらいです。利回りも満室になった場合に12%なので、前向きに考えました。時間が経つにつれ段々と欲しくなり、元々その物件の担当の不動産会社と購入の話をし、ついに購入することが出来ました。
晴れて家主業の仲間入りです、購入時は2室ほど空いていたのですが、その不動産会社の方が管理と入居募集もして頂けるとの事だったので、お願いしました。

しかし、半年経っても中々、入居者は決まりません。しかも2室同時に解約も出てしまい現在は2室しか入居者がいない状況です。担当の不動産会社の方に相談したら、『この辺りはワンルームマンションが多いから、募集賃料を下げないと決まらないよ』と言われました。
実際に決まる値段で募集するとなると、利回りはぐんと下がってしまいます。結局、日々の管理代や修繕費などを払うと手元に殆ど残りません。そればかりか、2室分の賃料だけでは毎月のローンを返すことも厳しい状況です。

住宅ローンと違ってアパートローンの返済の金額は、かなり高いです。
『これは失敗した買い物だ・・・』と思いました。私の給料だけでは返済していく事は難しく、ついには滞納してしまい、『競売開始決定通知書』なるものが裁判所から届きました。もうどうすればいいか訳が分からなくなってしまい、自宅に株式会社ベクトルさんからのダイレクトメールが届きました。そこには『不動産競売を回避する方法は任意売却です』と書いてあり、その文字を見ただけでとりあえず電話をしました。
担当の向堂さんが丁寧に『任意売却』について説明して頂き、私のアパートも売却して頂けるとも言って頂きました。
すでに競売の申立て手続きをした後で残り時間は少なかったですが、期限内に購入希望者の方を見つけてくれました。
無事、殆ど空室が決まらないアパートともお別れする事が出来ました。
幸いにも、アパートローンの借金も残らずに売却していただく事ができました。これに懲りて、副業などはせず、今の仕事を一生懸命頑張りたいと思います。

pic_tantou.gif<担当者からのコメント>


最近K・Tさんのように、投資用不動産を将来の年金代わりや副業収入として所有する事を、不動産会社の営業マンに勧められるがままに購入したにはいいが、すぐに入居者が退去してしまい、その間の空室期間が長く続き、家賃収入は0円なのに、毎月ローンの請求だけが来てしまい、次第にローンの支払いが滞ってしまっているという相談を受けます。

特に多いのが、病院関係者や、公務員の方からのご相談です。金融機関は、そういった方にはすぐに融資をしてくれます。単純に毎月のローンの返済額よりも、家賃収入が多く、毎月プラスで残る、そのまま賃貸で貸し続ければ、ローンは完済し、将来的には年金代わりとして家賃収入が入ってきて、所有し続ける事ができますよ。という営業で購入されている方がとても多いです。

しかし、賃貸の、特に単身の入居者は早ければ1年で、長くても2~3年で退去される人が多いです。すぐに入居者が決まればいいですが、購入当時の家賃設定のまま募集ができる事は難しく、入居者が入れ替わるたびに、室内のリフォーム費用も必要になってきます。

他にも固定資産税の負担や、管理維持費等、諸々費用がかかってきます。そういった十分な説明をせずに収益不動産を販売している業者がたくさんあります。収益不動産を購入する場合には、表面的な数字に騙されずに、維持費等をよく調べて購入する事をオススメします。

私は父の代から酒屋を営んでいます。地元密着の小さなお店ですが、なんとかやっていけていました。しかし一番大口の卸先が潰れてしまってからは、毎日が自転車操業の日々となりました。お店に来ていただける小口のお客さんの売り上げだけでは到底家族を養う事なんて出来ません。
その為、自宅兼店舗の不動産を担保に銀行からお金を借り入れました。
そのお金があったので、少しは楽になりましたが、結局売り上げは、上がらずに借り入れたお金が少しずつ減っていく毎日です。そして自宅兼店舗の固定資産税が払えずに滞納してしまい、市から私の不動産に差押えが付いてしまいました。

担当の税理士に相談したら、『売り上げを伸ばして税金を払い、差し押さえを解除してもらうしかないでしょう』と言っていましたが、売り上げを伸ばせるのであれば、そもそも税金の滞納などしません。もうお店の事は妻に任せて、私は知り合いの会社に働きに行きました。それでも家族の生活費と借り入れてしまった借金の返済には追い付きません。
今思うとこの時点で、『任意売却』を知っていれば・・・。株式会社ベクトルさんに出会っていれば良かったと思います。

それからの私は、生活費と借金の支払いの為に消費者金融へ行き、『借金を払うために借金をする』という、まともな人が聞いたらおかしいと思う事をし続けていました。
あまりにも借金が増えてきて、生活も無茶苦茶になってきてしまい、妻がインターネットで調べてきた司法書士の先生の所に債務整理の相談をしに行きました。

そこで、債務整理をするにあたり、不動産の売却も必要という事で、司法書士の先生の提携先である株式会社ベクトルさんを紹介して頂きました。
担当の向堂さんは、不動産会社の方なのに借金の今後の返済方法や、会社の整理について等も詳しく、本当に頼りになりました。『任意売却専門』の不動産会社というのがある事を知りませんでしたので、もっと早くに知っていればと思いました。
司法書士の先生と株式会社ベクトルさんのおかげで、借金の整理が出来、私は知り合いの会社で勤めながら、今は平穏な日々を暮しております。ありがとうございました。

pic_tantou.gif<担当者からのコメント>


真面目な方ほど、I・Sさんのように、銀行から借入した低金利の返済をする為に、高金利の消費者金融から借りては返済を続けて、いずれパンクする方がたくさんいます。
借りたものは返さないといけないと思い、次々借入を増やしてしまう悪循環が続いてしまします。普通に考えたら、完全に自転車操業、問題を先延ばしにしてしまっている行動です。今回は提携先の司法書士の先生にご相談に行った時期が早かったので、自己破産も避ける事ができました。絶対に、借金を返済する為に、借金をするような事は辞めてください。

私は、新築の分譲マンションを購入し、5年ほど住んでいました。しかし、会社の給料が減額され少し前には親の病気や家庭の事で、妻はパートにも行けない状態になりました。私には住宅ローンの支払いが高すぎるので、当初購入させて頂いた不動産会社に相談したところ、『今残っている住宅ローンの残高以上で売却すれば大丈夫です』と言われ売却の募集をして頂きました。しかし、購入希望者は見つかりません。

『なぜですか?』と担当者に聞くと、こちらの物件は相場より200万円高いので、他の物件の方で決まってしまいます。
『じゃあ売れないのですか?』と聞いても担当は『頑張ります』の一点張り。そうこうしている内に、銀行への支払いも出来なくなり、銀行の担当者からは『保証会社に代位弁済して競売になります』と言われました。
『どうにかして欲しい』と不動産会社の担当に言っても何もしてくれません。そこでインターネットで検索したところ、株式会社ベクトルさんのホームページを見つけました。
よく読んでみると『売却後に借金が残るような状態でも売る事が出来ます』と書いているではないですか!

急がないと競売になって自宅から家族ともども追い出されてしまうので、思い切って電話しました。担当の西さんに全てを話すと『今なら何とか出来ますので、私たちに任せてください』と言っていただき、すぐに銀行の担当者に電話を入れてくれました。
そして『任意売却をさせて頂きたい』と銀行の方に交渉して頂き、あとは西さんの指示通りにさせて頂きました。

そうすると、高くて売れなかった不動産を売れる価格まで下げて頂き、買主さんの募集をして頂いたところ、一ヶ月で売却出来ました。
これで毎月高かった支払いともお別れです。当然残った借金は払っていかないといけないのですが、西さんの教えて頂いたとおりにさせて頂き、毎月払える金額で返していける様になって、本当に生活が楽になりました。
お金に余裕が出来ましたので、私も親の面倒を見ることが出来、妻の負担も軽くなり前はよくしていた喧嘩などもせずに、仲良く暮らしています。

pic_tantou.gif<担当者からのコメント>


O・Fさんのように、新築当初に高額で購入されている方は、5年返済を続けていても利息の支払いばかりで、元金が減っていない為、住宅ローンの残高がまだまだ残っているケースがほとんどです。その場合、住宅ローンの残高と、現在の市場相場の差があるので売却する場合は、その差額分を現金で用意してもらう必要があります。

しかし毎月の支払いもままならないO・Fさんにそのような大金を用意するのは不可能です。

一般の大手不動産会社に査定依頼をした場合、ほとんどの会社が、『その差額分を現金で用意するか、現在の住宅ローンの残高以上で売りに出しましょう』という答えしか返ってこないでしょう。なぜなら、大手不動産会社を含め、一般の不動産会社は『任意売却』という方法を知らないからです。

任意売却という言葉はもちろん知っていますが、どのように銀行と交渉を進めるか方法を知らないケースがほとんどです。

O・Fさんは競売になる前に、ご自身でインターネットで任意売却という方法がある、そして任意売却専門の会社があるという事を調べて当社にご連絡をいただいた結果、無事にご自宅の売却をする事ができました。中には、売却を依頼した不動産会社に任せっきりにしてしまい気が付けば競売になってしまい、自宅を出て行かなければならなくなった方達もたくさん見てきました。そうなる前に、まずは住宅ローンの返済が苦しくなる前にご相談のお電話をください。

私は新婚当初、若かったこともあってかすぐにマンションを購入しました。自分の貯金もないくせに、周りの友達も自宅を買ったのを聞いたり、会社の人に相談すると『賃貸よりローンの返済額の方が、安いから買うべき』と言われ買いたくなっていました。
不動産会社の人に相談すると、『諸費用もローンを組める事が出来ます』と言われたので、ますます欲しくなり、休日は妻と二人で物件めぐりの日々です。
何十件も見てやっと気に入るマンションを見つけました。不動産会社の人に頑張って住宅ローンの借り入れを出来る銀行を探していただき、当初正社員で働いていた妻と二人での名義でのローンなら、購入する事ができました。
そして、1年後には子供が出来たのですが、よくよく考えると妻が仕事をやめなければいけなく、私だけの給料では払っていくのが苦しい事に気づきました。
ホントに馬鹿だと思います。実家には事情により頼る事が出来ないため、私が仕事を終わってから夜のバイトに出たりして、お金を貯めていました。まだそれならローンや生活費を支払っていく事も出来ますが、あまりにもキツ過ぎるので、もう嫌になり自宅を売却する事に決めました。当初購入した時の不動産会社の人には恥ずかしくて言えなかったため、近所の不動産会社の人に相談しました。
そうするとその担当者は『もともと物件価格以上のローンを組んでいるのだから、残っている住宅ローンの残高より、この部屋の売出価格は安くなるよ』と言われました。たしかに不動産屋さんの言うとおりだと思います。『じゃあ借金は残りますよね?』と聞くと『そりゃそうですよ。しかも借金が残る様な状況じゃ銀行の方が抵当権(ローン)をはずしてくれないので、足りないお金を別途現金で用意してくれる?』と言われ、私は『そのようなお金はありません』というと、『じゃあ売れないから、我慢して払い続けていく事ですね』と言われ、売却の話を断られました。
購入する時に不動産会社の人は、もし何かあれば売ってしまえば大丈夫といっていたのに、売れないなんて思ってもいませんでした。購入した時の不動産会社の人に電話したところ、当時の担当の人は辞めてしまっていて、店長に今までの事を伝えても、まともに聞いてもらえませんでした。本当にどうすればいいか分からなくなり、無料相談の弁護士の先生のところに相談に行きました。そしたら、『それでも売る事が出来る』と言われ株式会社ベクトルさんを紹介して頂きました。すぐに電話して担当の方にお話ししましたら、自宅まで来ていただき、いろいろと話を聞いていただきました。
株式会社ベクトルさんは、『任意売却専門の不動産会社』なので、借金が残る様な不動産の売却が殆どだそうです。他の方の事例とかも聞いて、『この会社なら安心して頼める』と思いました。そして無事にマンションの売却も終わり、新しい賃貸のお部屋も探して頂きました。『任意売却専門の不動産会社』なんて存在自体知りませんでしたけど、私にとっては本当にありがたかったです。

pic_tantou.gif<担当者からのコメント>


私たちの元に相談に来られる方の中でも多い相談者が、Y・Kさんのように、不動産を購入する際に、諸費用も含めて全額ローンを組んでいる方です。


当時、購入した時の契約書類を見せてもらうと、ほとんどの方が手付金10万円や20万円の少額で契約をしてしまっています。


そもそもの原因は、そういった販売方法で売却した不動産会社にも責任があると思います。


『頭金0円、月々の支払いは 〇万円、今の家賃と比べて見てください!』このようなチラシで集客をし、売るだけ売って後の事は知りませんという不動産会社がたくさんあります。

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