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競売 事例

2014年5月3日

 

 

競売の無剰余の取り下げについてご説明します。

 

 

2番抵当権者や後順位の債権者(借入先)が、競売の申立てをしたものの裁判所の判断で取下げになる事があります。

 

 

よくある事例としては、1番目に設定しているローンは遅れなく支払っているが、2番目以降に設定したローンの

支払いが滞っている場合に、2番目以降の後順位の債権者(借入先)が裁判所で競売の手続きをした場合に、

競売を進めるに当たって、裁判所の執行官が物件調査を行い、競売の基準価格になる評価額を決定します。

 

 

その評価額が、1番目に設定していた抵当権(ローン)の残債務よりも下回る場合は、競売は裁判所の判断で取下げになります。

 

 

その理由は、今回、競売の手続きを行った債権者には、1円もローンの回収(配当)がないからです。

 

 

ローンの回収ができないのに競売を進める意味がありません。

 

 

そして1番目に抵当権を設定した債権者は、毎月遅れなく回収できているにも関わらず、後順位の債権者に

競売の手続きをされて、自分達のローンを全額回収できなくなる可能性がある為です。

 

 

しかし、競売の評価額が、1番抵当権者のローン残高を上回るようであれば、競売は取下げにならずに、そのまま

進む事になります。

 

 

その為、競売が無剰余で取下げになるかどうかは、裁判所の執行官の物件調査後に出る、評価額が重要になってきます。

 

 

もしも、このような状況でローンを支払いされている方は、株式会社ベクトルまで相談をください。

 

 

 

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2014年1月29日

 

株式会社ベクトルの西真由美です。

 

先日、任意売却の依頼を受けていた売主様のご自宅の引き渡しを行いました。

 

引き渡しといっても、任意売却で売却した訳ではありません。競売の落札者への引き渡しです。

 

任意売却で販売活動を行いましたが、債権者(借入先金融機関)の希望する売却価格が市場相場と

かけ離れており、任意売却での売却はできませんでした。

 

通常であれば、そこで私たち不動産業者の仕事は終わりです。

 

しかし当社は、競売後も所有者の方と連絡を取り合い、競売での落札者との話し合いをさせてもらっています。

 

競売の流れは、

1、競売開始決定通知が届く

2、裁判所から「現況調査」といって不動産の査定に執行官が来る

3、「評価書」(査定書のようなもの)の完成

4、入札日の決定

5、競売の入札期間(受付期間1週間)

6、競売の開札(競売の落札者が決まる日、入札期間終了日の1週間後)

7、売却決定期日(裁判所が落札者に売却してもいいか審査後に、正式に売却が決定する日)

8、代金納付(競売での落札価格の代金の支払い)その後、正式に登記手続きを行い名義変更が完了。

 

ほとんどの競売の落札者は、6の開札日にその不動産の所有者を訪ねてくるケースが多いです。

訪ねてきて、退去日等の話をしに来るか、手紙をポストに投函して帰ります。

内容は、「私どもが〇〇さんの自宅の落札者です。いつ退去してくれますか。」という内容です。

 

普通の方であれば、競売の落札者から連絡があれば、怖いですし、何を話していいかもわからないと思います。

 

そこでベクトルでは、所有者の方に代わって、落札者の方と話をさせてもらいます。

 

期日を決めて退去し、鍵も渡す代わりに引越し費用をご用意してもらえないですかと、お願いをします。

※今回の落札者はあくまでも、不動産の転売を目的とし利益を見込んで、競売に参加した方のケースです。

 

落札者の方のメリットとしては、

1、スケジュールをたてて、次の販売活動の目途が立てやすい。

2、強制執行をせずに済むので、よけいな費用がかからない。

 

落札できたとしても、所有者の方と連絡が取れない場合は、「強制執行」の手続きをしなければいけません。

強制執行は裁判所の手続の為、費用も時間もかかります。

 

強制執行が認められたとしても、勝手に室内の荷物を捨てる事はできません。

決まった期間、その荷物をきちんと保管する義務があります。誰が見てもゴミだと思う物も一つ残らず保管する

義務があります。

 

保管の方法も、この段ボールには何が入っているかと、細かく記載する必要もあるので、専門の業者に荷物の移動を

お願いしなければいけません。

 

その荷物の保管の為に、わざわざ倉庫を借りる必要もあるかもしれません。

強制執行は落札者に取って、メリットはほとんど無いように思います。

 

最悪のケース、何度も訪問し、退去するように話したり手紙を送った場合に、もしかすると

思い詰めて所有者の方が自殺したりするケースもあります。

そうなった場合、「心理的瑕疵物件」となり、市場相場で売却することは不可能です。

大きな損害を受けることになります。

 

そこで、落札者の方と私たちが話をさせてもらい、所有者の方と話し合いの場を設けて、きちんと期日内に退去する事を

約束し、その代わりではないですが、引越し費用をご用意してもらえるケースがあります。

落札者の方もビジネスですので、相談にのっていただけるケースが多いです。

 

今回の売主様も私どもが間に入らせてもらい、落札者の方に、引越し費用を準備していただけました。

 

よく所有者の方から「ここまでしてくれて、ベクトルさんは、何かメリットはあるんですか?」と質問されます。

答えは、一切ありません。ボランティアです。

私たちは、任意売却が成立して初めて、成功報酬として仲介手数料を頂戴します。

その為、競売の場合は、報酬は一切いただいていません。

 

では、なぜここまでお手伝いするのかというと、所有者の方に、またこれからの新しい生活を頑張ってほしいからです。

短い時間かもしれませんが、大切なご自宅の販売活動をさせてもらい、競売回避の為に一緒に協力していただき

頑張ってくれた所有者さんですから、任意売却が出来なかったから、そこで私の仕事は終わりです、とは言いたくありません。

少しでもお役に立てればと思います。

 

今回の所有者の方は小さなお子さんがいましたが、引越し費用も残す事ができ、無事に引越しを終える事ができ

またこれからの新しい生活を頑張りますとメールをくれました。

 

所有者の方から、このようにメールやお手紙をもらえる時が一番、嬉しいです。

写真は、その所有者の方が引き渡し後に送ってくれたメールです ↓ ↓ ↓ ありがとうございました!

 

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