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住宅ローン 滞納

2015年2月25日

 

 

株式会社ベクトルの西真由美です。

 

西①

 

先日、兵庫県西宮市にお住いの方から任意売却のご相談があり

ご自宅にお伺いしました。

 

 

相談内容は、離婚した元主人が住宅ローンの滞納をして自宅に銀行から

督促状が届いたとの事でした。

 

 

このご夫婦はすでに離婚されており

●不動産の名義は → 元ご主人

●ローンの借入名義人は → 元ご主人

という内容でした。

 

 

お話を詳しく聞いてみると、離婚後も子供さんの小学校区の問題で

元ご主人名義のマンションに奥さんと子供さんは住み続けることを希望し

その代わりに月々の住宅ローンは奥さんが、ご主人に毎月振り込む約束で

そのまま住み続ける事を、ご主人は了承しました。

 

 

毎月遅れなく、ご主人の口座に振り込み、その口座から住宅ローンの

自動引き落としの手続きをとっていました。

 

 

しかし離婚後、1年ほどして急に、銀行から督促状が届き

慌てて元ご主人に連絡を取るも全く連絡が取れない状態との事でした…。

 

 

そして、どうしていいかわからずインターネットで調べてみると

任意売却』という方法を知り、当社のご相談の電話がありました。

 

 

しかしすでに、住宅ローンの滞納は4ケ月になり

保証会社へ代位弁済の手続きをされるところでした…。

この状態になってしまうと、毎月分割で支払う状態には戻せません…。

 

 

そうすると今残っている住宅ローンを全額一括で返済するか

任意売却しか方法はありません。

もちろん数千万円も残っている住宅ローンを一括で返済することはできません。

 

 

このまま何もしなければ、保証会社は競売の手続に入ってしまいます。

 

 

急いで、名義人である元ご主人に、その場から私が連絡を入れました。

 

 

今の状況を聞くと、元ご主人は怪我をしてしまい、仕事を休職していましたが

中々復帰できる見込みがなく当時勤めていた会社を退職するしかなかったそうです…。

 

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そして奥様から振り込まれてくる住宅ローンのお金でこの数カ月生活が

できていた状態だったそうです。

 

 

しかし今の状態を、奥様にも相談できず気がつけば住宅ローンの滞納を

続けてしまったそうです…。

 

 

この話を聞いて、もちろん奥さんは大激怒!!!

 

 

しかし今その話をぶり返したところで、問題は解決できません。

 

 

そして離婚されている事もあり、元ご夫婦は直接話をしたくないという事で

私が間に入ってくれるのであれば任意売却を進めたいとの事だったので

その足で同じ西宮市内の元ご主人の自宅にお邪魔して、正式に任意売却の依頼を

受けることになりました。

 

 

予定では今月中に保証会社へ代位弁済が完了する予定です。

 

 

今回の住宅ローンの保証会社は通常、いつも任意売却を認めてくれており

任意売却の販売期間も数ケ月いただける予定なので

おそらく競売になることはなく、任意売却ができる予定です。

 

 

もし後、1ケ月連絡をいただくのが遅ければ競売になっていたかもしれません…。

 

 

元奥さんと子供さんは、任意売却をする為このまま自宅に住み続けることは

できなくなりましたが、任意売却が完了するまでの間、住宅ローンの支払いを

することなく住み続けることができるので、生活はだいぶ楽になります。

 

 

無事に任意売却が完了できるように、引き続きお手伝いをさせていただきたいと思います。

また経過は、ブログに書きたいと思います!!

 

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2015年2月8日

 

株式会社ベクトルの西真由美です。

 

 

本日は、当社で実際にあった事例をブログに書きたいと思います。

 

 

今回の売主さまは、元々、住宅ローンを全額返済したいと考えて

地元の不動産会社に相談に行き売却の依頼をしました。

 

 

その不動産会社は売主さんにローンの残高を確認し売却時の諸費用を

計算してローン残高にプラス諸費用の額を上乗せした金額で、ご自宅を

売りに出すことになりました。

 

 

もちろんローンの残高を全額返済することを目的に価格設定を

しているので近隣の相場からはかけ離れていました…。数百万も…。

 

 

しかしお家を探している方は、近隣の相場をよく知っている方が

ほとんどです。数百万も高いお家が売れるわけがありません…。

 

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きっと、その不動産会社の方は「任意売却」という方法を

知らなかったのかもしれません…。

 

 

次に売却を依頼していた不動産会社の方は、空き家にした方が

売れますと言ってきたそうです。

 

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もちろん居住中と空き家のお家を比較すれば、空き家の方が

いつでも内覧もできるし、気兼ねなくゆっくり見る事ができるので

売れる確率は上がるかもしれません。

 

 

しかし確率が上がるだけであって居住中でも全く問題なく売れます!!!

 

 

当社は任意売却専門の不動産会社ですが、売主さまの95%は

お住まいになったまま売りに出します。

そしてちゃんと買主さまも見つかっています。

 

 

お金に余裕のある方であれば、先に引越しをして空き家にして

売りに出される方もいるかもしれませんが任意売却の場合は

そもそも住宅ローンの支払いも苦しいので任意売却する方が

ほとんどです。

 

 

それを空き家にして売るとなると住宅ローンも払い続け

次の賃貸の家賃も払う事になり2重での支払いになってしまいます…。

 

 

任意売却をする際は、まずは住宅ローンの滞納をする必要があります。

つまり任意売却が完了するまではローンを滞納したまま自宅に住み続ける

ことができます。

 

 

通常、住宅ローンの滞納を約4ケ月します。

銀行によっては6ケ月滞納して、初めて保証会社へ代位弁済の手続きに

移行されます。滞納後、代位弁済までの手続にも1ケ月~1ケ月半ほどは

時間がかかります。

 

 

そして初めて保証会社へ代位弁済が完了後、任意売却をスタート

することができます。

 

 

代位弁済後も、保証会社は任意売却の販売期間をくれるので

ローンの滞納開始から約半年間、銀行によっては約1年間もの間

ローンの支払いをせずに、自宅に住み続けることができます。

 

半年~1年間もの間、ローンの支払いがなければ十分に生活を

立て直すことができます。

 

 

※任意売却をするイコール住宅ローンの滞納をする事になるので

個人信用情報(いわゆるブラックリストと言われているもの)に

名前が載ってしまうのでデメリットもあります。

 

 

そして任意売却をする際は、事前に引越しをする必要はありません。

ギリギリまで住み続けてください。

そして任意売却で購入者の方が決まればほとんどの保証会社は

売却代金の中から売主さんへ引越し費用を出してくれます。

 

 

でも今回のように事前に売主さんが引越しを完了されている場合は

保証会社は引越し費用を認めてくれません…。

 

 

今回の売主さんは、最終的に住宅ローンの全額返済は難しいと

判断されてご自身で色々とインターネットで調べて「任意売却」

という方法を知ることができました。

 

 

そして「任意売却専門の当社ベクトル」に相談へ来られました。

 

 

ローンの支払いがしんどくなり、自宅の売却を考えている方は

無理に支払いを続けずに一度相談のお電話をください。

解決方法を一緒に考えていければと思います。

 

 

フリーダイヤル0120-30-2081(土日祝も相談可)

女性スタッフが対応させていただきます。

 

 

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2014年12月18日

 

住宅ローンを組んだ当初は支払いきれると思っていても、人生の不意なアクシデントによって無理が生じるケースはままあることです。

 

 
でもローンが払えないからすぐに住んでいる家を手放そうと決断できる人はそう多くはありません。

 

 
やはり家は一生ものとして購入するので、売り払うよりも滞納をどうにかしようと考える場合がほとんどでしょう。

 

 
でも滞納がある一定期間を過ぎてしまうと、金融機関から不動産の競売の申立をされてしまいます。

 

 
そうなってくると家に住めなくなるどころか、落札価格が低いために住宅ローンが完済できないケースが出てきます。

 

 
それでは家を失った後の暮らしも立ち行かなくなるでしょう。

 

 
では、どのタイミングで競売よりも高値で不動産を売れる任意売却を考えるといいのでしょうか。

 

 
たとえば、住宅ローンはいきなり支払えなくなるものではありません。

 

 
会社を辞めてしまって月々のお給料が入ってこなくなったり、働いてはいるけれど業績不振でボーナスが出なくなったり、

それ以外にも離婚によってある程度まとまったお金を相手に渡す必要が出てきた場合など、

「このままお金が入ってこなかったら返済は難しいかもしれない」と感じた時は、将来的に返済が滞ってしまう可能性を秘めていると考えられます。

 

 
そして実際に支払いが難しくなって滞納がはじまると、一ヶ月から三ヶ月程度で催促状や通知書が届くようになり、

早い場合はこの一ヶ月後に競売開始通知が届いて数ヶ月後に入札が開始されることもあるのです。

 

 
ここまで来ると任意売却が出来るタイミングも限られてきます。

 
なのでせっかくの不動産を手放すのはつらい決断ですが、的確な決断が早ければそれだけその後の人生を豊かなものにできるのです。

 

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2014年7月4日

住宅ローンの返済が難しくなったら、業者などに任意売却をすすめられることも多く、

そうなった場合当然売却すれば自分の家ではなくなります。

 
家から出ていく必要がありますし、残った借金の返済をしなければなりません。

 
ですがせっかく購入したマイホームを、絶対に手放したくないと思う人も多いはずです。

 
不動産を守るためには、ずっとここで住み続けるためには、住宅ローンを返済するしかありません。

 
滞納が3ヶ月以上続くと、金融業者から何かしらの提案や指示があるでしょう。

 
そうなる前に、親子間売買や親族間売買を行ってみてはどうでしょうか?

 
親子間売買とは、親に不動産を購入してもらうことです。

 
親族間売買も同じで、親族に不動産を購入してもらいます。

 
他にも友人など、信頼できる方に購入してもらい、そのまま住み続けられるようにしていきます。

 
子供のためにマイホームを守り、生活を支えてあげたいというご両親もいるでしょう。

 
ご両親など、購入者が住宅ローンを借りて購入できるようにサポートしてくれる業者は多いですが、

こういった方法の解決法は、任意売却よりも専門的な知識や実績が必要です。

 
なので業者を選ぶ際には、どこでもいいわけではなく、本当に実績が高いところにお願いするようにしてください。

 
業者の選び方次第で、スムーズに交渉ができるかどうかが変わってきます。

 
自分で親子間売買について、金融業者に相談しに行くのはやめたほうがいいので、まずは専門業者に相談してください。

 

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2014年6月12日

ローンを組む時というのはそこまで悪いことを想定しないで、少し無理して組んでしまう場合もあります。

 
未来は明るいものとして考えてしまいますが、様々なことが突然起こりローンの支払が厳しくなることもあるでしょう。

 
ついには督促状が来てしまったもののどうしていいのかわからずに、

住宅ローンの滞納をそのままにしてしまってはいけません。

 
支払が苦しく別の道を考えなければいけない時だからこそ、プロに相談することが必要です。

 
この先どんな風にしていけばいいのか、もしも売りに出す場合にはどういった方法がよりいいのかなども相談してみましょう。

 
実は督促状が来てしまって何ヶ月も経ってしまうと、競売にかけられ新聞やインターネットに載ることになってしまいます。

 
もしお子さんなどがいる場合で、不動産を売却するにあたって転校しなければいけなくなることを心配されている方は、

そうしなくてもいい方法などもあります。

 
住宅ローンが残っている不動産でも、債権者の同意をもらうことで相場の価格で売却をして、

ローンが残っている不動産を売却することもできるのです。

 
自己破産ではないので、売却後にも残っているローンの返済をしなければならないのですが、

無理のない範囲で少しずつ返済することも可能となります。

 
手続きにも時間がかかるので、滞納をしなければならない事態になった時には、できる限りすぐに相談をしましょう。

 
どうにかしようと闇金融などからお金を借りるなど、間違った選択はしないようにしてください。

 

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2014年6月4日

2014年4月からの消費税増税に伴い、増税前に不動産を購入された方も多いのではないでしょうか。

 
不動産は人生の中でも最も大きな買い物の一つで、即金で支払えることはまれだと思います。

 
多くの方が住宅ローンを活用して購入資金を段取りさせると思います。

 
このローンを契約する際には、金融機関側での一定の審査に通過する必要があります。

 
保有資産状況や収入の予定を加味して審査されるので、無謀な借り入れはできないことになっています。

 
しかし、契約後にたとえばリストラに合うなど、資金計画が立ち行かなくなる可能性ももちろんあります。

 
そうなると住宅ローンの滞納をしてしまうケースも出てきてしまいます。

 
滞納が継続し、返済のめどが立たないと貸出側に判断されたら、ローン契約時に設定される抵当権が行使され、

物件差押えを受けて安い値段で競売にかけられてしまいます。

 
こうなると、クレジットカードの利用制限や、借り入れの制限など、その後の生活にかなりの制限を受けてしまいます。

 
また、相場よりもかなり安い価格で買いたたかれてしまうので、かなりの大きな損失を被ってしまいます。

 
こうなってしまう前に、任意売却の選択をするのが効率的な資金計画を進める一つの手段です。

 
これは、差し押さえを受ける前に自主的に不動産を売却してしまうことで、ほぼ相場に近い金額で売却することができ、

かつ経歴に傷がつくこともありません。

 
ただ、この手続きには抵当権の解除など専門的な処理が必要となるので、専門家に相談しながら手続きを進めることをお勧めします。

 

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2014年5月3日

 

 

競売の無剰余の取り下げについてご説明します。

 

 

2番抵当権者や後順位の債権者(借入先)が、競売の申立てをしたものの裁判所の判断で取下げになる事があります。

 

 

よくある事例としては、1番目に設定しているローンは遅れなく支払っているが、2番目以降に設定したローンの

支払いが滞っている場合に、2番目以降の後順位の債権者(借入先)が裁判所で競売の手続きをした場合に、

競売を進めるに当たって、裁判所の執行官が物件調査を行い、競売の基準価格になる評価額を決定します。

 

 

その評価額が、1番目に設定していた抵当権(ローン)の残債務よりも下回る場合は、競売は裁判所の判断で取下げになります。

 

 

その理由は、今回、競売の手続きを行った債権者には、1円もローンの回収(配当)がないからです。

 

 

ローンの回収ができないのに競売を進める意味がありません。

 

 

そして1番目に抵当権を設定した債権者は、毎月遅れなく回収できているにも関わらず、後順位の債権者に

競売の手続きをされて、自分達のローンを全額回収できなくなる可能性がある為です。

 

 

しかし、競売の評価額が、1番抵当権者のローン残高を上回るようであれば、競売は取下げにならずに、そのまま

進む事になります。

 

 

その為、競売が無剰余で取下げになるかどうかは、裁判所の執行官の物件調査後に出る、評価額が重要になってきます。

 

 

もしも、このような状況でローンを支払いされている方は、株式会社ベクトルまで相談をください。

 

 

 

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2014年4月28日

住宅ローンを抱えていらっしゃる方がほとんどの日本の住宅事情ですが、一方で昨今の経済不景気などの影響で、

時住宅ローンの返済がままならなくなってしまうこともあります。

 
滞納をしているとそのおもちの不動産は、数ヶ月後(大体3ヶ月から6ヶ月)には競売にかけられてしまい、

あなたのものではなくなってしまいます。

 
折角これまで一生懸命に払ってきたローンも、これでは水の泡ですし、何よりも大切なおうちが競売にかけられ、

あなた方ご家族は、住むところを失ってしまうのです。

 

 

 
こんな最悪の事態を避けるために、救済措置として、行われているのが、任意売却という方法です。

 

 

 

任意売却とは、債権者との話し合いが必要になるのですが、競売にかけて安い値段で販売してしまうよりも、

普通に不動産売買取引をして、少しでも多くのお金を得、債権者に返済する方法です。

 
こちらの方法のほうが、金額も高く売ることができる上、競売にかけられた、という記録が残らないので、

世間体も良いわけです。

 
また一刻も早く販売して、裁判などのいざこざから抜け出せるわけですから、

精神的にもストレスが少ないという最大のメリットがあります。

 
さらに任意売却の際の費用は無料で一切かからないので、もしことを早く処理したい、とお望みの方でしたら、

競売にかけられてしまうよりも任意売却をお考えになることをお勧めします。

 
ありがたいことに、任意売却お費用は一切債務者にはかかりませんので、

安心してご相談していただくことができると思います。

 

 

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2014年3月30日

住宅ローンを組む時、ローン返済がうまく行かなくなった時のことを考えるより、自分の家を持てる事に関しての喜びのほうが大きいのではないでしょうか。

 
普通の人にとっては住宅の購入が人生で一番大きな買い物と言われています。

 
しかしその大きな買い物は時として問題を引き起こしてしまうのです。

 
会社をリストラされたりして約定どおり返済できなくなってしまうと、

銀行と相談してリ・スケジュールで乗り切ろうとしてもダメな時があり、

結果として期限の利益を喪失してしまい競売と言うことになってしまいます。

 
競売にかかった物件はかなり安くなり、落札されたりしても、低い金額なので残債が大きく残ってしまい、

結局自己破産の道を選ばざるを得ないことになってしまいます。

 
しかし、その前に、任意売却と言う方法をとると良い結果を出すことが出来る可能性があります。

 
不動産の任意売却とは、形の上では単純に一般の不動産取引と変わりません。

 
裁判所が介入するわけでもなく、外見上は売り手と買い手の不動産取引ですが、そこに銀行の同意が存在しているのです。

 
抵当権が付いている物件を売却して、そのお金を債務に当てることで銀行に任売を認めさせなければなりません。

 
そうしないと抵当権を抹消することが出来ないのです。

 
これらの交渉は、単に業者ではなく任意売却に手馴れた専門の業者を選んで、銀行と交渉してもらうのが一番良いと思います。

 
任売は早いほうが多くメリットが多くあり、危険信号がともったと感じたら早めに専門業者に相談してください。

 

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2014年3月2日

所有されている持ち家に対して、月々の住宅ローンがあるかと思いますが、家というのは財産でもあり、

一生に一度の大きな買い物かと思います。

 
購入された当時は、自分の収入と照らし合わせてみて、無理がないようなタイミングで購入を決めた方が多いでしょう。

 
しかしすごく頑張っていても、会社の不況などが原因で、月々のお給料が減ってしまったという方や、

ボーナスがカットされてしまい、最初の計画とは裏腹に住宅ローンの返済が難しくなってしまったという方が、

いらっしゃるかもしれません。

 
そこで万が一のために知識をつけるべきなのが、任意売却という方法なのです。

 
決して差し押さえされるということではありません。

 
こちらは自分で専門の会社に相談するべきでしょう。

 
不動産というのは、一戸建て住宅やマンション、または途中など様々ございますが、財産になりますので、

お金をつくることが出来るのです。

 
自宅を売却した後に必要になるお引っ越しの資金でしたり、賃貸の契約費用などなど、正直お金はかかります。

 
しかし、任意売却に強い専門の会社に相談することによって、より的確にアドバイスがいただけますし、

実際に手続きするまでのサポート体制にも安心できるでしょう。

 
わからないことはきちんとフォローしてくれます。

 
今まで支払ってきた住宅ローンが今後難しくなってきたという場合には、まずは焦らずに相談すると良いと思います。

 
無理なく今後の生活を立て直す手段かもしれませんね。

 

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