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任意売却の知識

2015年2月25日

 

 

株式会社ベクトルの西真由美です。

 

西①

 

先日、兵庫県西宮市にお住いの方から任意売却のご相談があり

ご自宅にお伺いしました。

 

 

相談内容は、離婚した元主人が住宅ローンの滞納をして自宅に銀行から

督促状が届いたとの事でした。

 

 

このご夫婦はすでに離婚されており

●不動産の名義は → 元ご主人

●ローンの借入名義人は → 元ご主人

という内容でした。

 

 

お話を詳しく聞いてみると、離婚後も子供さんの小学校区の問題で

元ご主人名義のマンションに奥さんと子供さんは住み続けることを希望し

その代わりに月々の住宅ローンは奥さんが、ご主人に毎月振り込む約束で

そのまま住み続ける事を、ご主人は了承しました。

 

 

毎月遅れなく、ご主人の口座に振り込み、その口座から住宅ローンの

自動引き落としの手続きをとっていました。

 

 

しかし離婚後、1年ほどして急に、銀行から督促状が届き

慌てて元ご主人に連絡を取るも全く連絡が取れない状態との事でした…。

 

 

そして、どうしていいかわからずインターネットで調べてみると

任意売却』という方法を知り、当社のご相談の電話がありました。

 

 

しかしすでに、住宅ローンの滞納は4ケ月になり

保証会社へ代位弁済の手続きをされるところでした…。

この状態になってしまうと、毎月分割で支払う状態には戻せません…。

 

 

そうすると今残っている住宅ローンを全額一括で返済するか

任意売却しか方法はありません。

もちろん数千万円も残っている住宅ローンを一括で返済することはできません。

 

 

このまま何もしなければ、保証会社は競売の手続に入ってしまいます。

 

 

急いで、名義人である元ご主人に、その場から私が連絡を入れました。

 

 

今の状況を聞くと、元ご主人は怪我をしてしまい、仕事を休職していましたが

中々復帰できる見込みがなく当時勤めていた会社を退職するしかなかったそうです…。

 

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そして奥様から振り込まれてくる住宅ローンのお金でこの数カ月生活が

できていた状態だったそうです。

 

 

しかし今の状態を、奥様にも相談できず気がつけば住宅ローンの滞納を

続けてしまったそうです…。

 

 

この話を聞いて、もちろん奥さんは大激怒!!!

 

 

しかし今その話をぶり返したところで、問題は解決できません。

 

 

そして離婚されている事もあり、元ご夫婦は直接話をしたくないという事で

私が間に入ってくれるのであれば任意売却を進めたいとの事だったので

その足で同じ西宮市内の元ご主人の自宅にお邪魔して、正式に任意売却の依頼を

受けることになりました。

 

 

予定では今月中に保証会社へ代位弁済が完了する予定です。

 

 

今回の住宅ローンの保証会社は通常、いつも任意売却を認めてくれており

任意売却の販売期間も数ケ月いただける予定なので

おそらく競売になることはなく、任意売却ができる予定です。

 

 

もし後、1ケ月連絡をいただくのが遅ければ競売になっていたかもしれません…。

 

 

元奥さんと子供さんは、任意売却をする為このまま自宅に住み続けることは

できなくなりましたが、任意売却が完了するまでの間、住宅ローンの支払いを

することなく住み続けることができるので、生活はだいぶ楽になります。

 

 

無事に任意売却が完了できるように、引き続きお手伝いをさせていただきたいと思います。

また経過は、ブログに書きたいと思います!!

 

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2015年2月8日

 

株式会社ベクトルの西真由美です。

 

 

本日は、当社で実際にあった事例をブログに書きたいと思います。

 

 

今回の売主さまは、元々、住宅ローンを全額返済したいと考えて

地元の不動産会社に相談に行き売却の依頼をしました。

 

 

その不動産会社は売主さんにローンの残高を確認し売却時の諸費用を

計算してローン残高にプラス諸費用の額を上乗せした金額で、ご自宅を

売りに出すことになりました。

 

 

もちろんローンの残高を全額返済することを目的に価格設定を

しているので近隣の相場からはかけ離れていました…。数百万も…。

 

 

しかしお家を探している方は、近隣の相場をよく知っている方が

ほとんどです。数百万も高いお家が売れるわけがありません…。

 

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きっと、その不動産会社の方は「任意売却」という方法を

知らなかったのかもしれません…。

 

 

次に売却を依頼していた不動産会社の方は、空き家にした方が

売れますと言ってきたそうです。

 

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もちろん居住中と空き家のお家を比較すれば、空き家の方が

いつでも内覧もできるし、気兼ねなくゆっくり見る事ができるので

売れる確率は上がるかもしれません。

 

 

しかし確率が上がるだけであって居住中でも全く問題なく売れます!!!

 

 

当社は任意売却専門の不動産会社ですが、売主さまの95%は

お住まいになったまま売りに出します。

そしてちゃんと買主さまも見つかっています。

 

 

お金に余裕のある方であれば、先に引越しをして空き家にして

売りに出される方もいるかもしれませんが任意売却の場合は

そもそも住宅ローンの支払いも苦しいので任意売却する方が

ほとんどです。

 

 

それを空き家にして売るとなると住宅ローンも払い続け

次の賃貸の家賃も払う事になり2重での支払いになってしまいます…。

 

 

任意売却をする際は、まずは住宅ローンの滞納をする必要があります。

つまり任意売却が完了するまではローンを滞納したまま自宅に住み続ける

ことができます。

 

 

通常、住宅ローンの滞納を約4ケ月します。

銀行によっては6ケ月滞納して、初めて保証会社へ代位弁済の手続きに

移行されます。滞納後、代位弁済までの手続にも1ケ月~1ケ月半ほどは

時間がかかります。

 

 

そして初めて保証会社へ代位弁済が完了後、任意売却をスタート

することができます。

 

 

代位弁済後も、保証会社は任意売却の販売期間をくれるので

ローンの滞納開始から約半年間、銀行によっては約1年間もの間

ローンの支払いをせずに、自宅に住み続けることができます。

 

半年~1年間もの間、ローンの支払いがなければ十分に生活を

立て直すことができます。

 

 

※任意売却をするイコール住宅ローンの滞納をする事になるので

個人信用情報(いわゆるブラックリストと言われているもの)に

名前が載ってしまうのでデメリットもあります。

 

 

そして任意売却をする際は、事前に引越しをする必要はありません。

ギリギリまで住み続けてください。

そして任意売却で購入者の方が決まればほとんどの保証会社は

売却代金の中から売主さんへ引越し費用を出してくれます。

 

 

でも今回のように事前に売主さんが引越しを完了されている場合は

保証会社は引越し費用を認めてくれません…。

 

 

今回の売主さんは、最終的に住宅ローンの全額返済は難しいと

判断されてご自身で色々とインターネットで調べて「任意売却」

という方法を知ることができました。

 

 

そして「任意売却専門の当社ベクトル」に相談へ来られました。

 

 

ローンの支払いがしんどくなり、自宅の売却を考えている方は

無理に支払いを続けずに一度相談のお電話をください。

解決方法を一緒に考えていければと思います。

 

 

フリーダイヤル0120-30-2081(土日祝も相談可)

女性スタッフが対応させていただきます。

 

 

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2014年12月26日

 

長い間苦労してようやく手に入れたマイホームは多くの人がローンを組んで毎月毎月定額を給料のなかなら払うようにしています。

 
ところが何らかの理由で、雇用が取り消させられたり給料が不況の影響で大幅に下がったりして、ローンを返せなくなることがあります。

 
当初の予定通りに、返済計画が進まない人は必ずいます。

 
そういった場合、ローンを組んだ時にその家を抵当に入れていることが多いので、その家は自動的に差押えとなり競売にかけられることになります。

 
そして競売で買いたいという人が集まってきて、一番高い値段を付けた人に売却されて、現金化されるわけです。

 
尼崎の場合、隣接する都市(西宮市、芦屋市)よりいわゆるローン未払い率というのが少し高いので、任意売却の発生も多く有ります。

 
任意売却という概念は、競売という強制的方法の前に、自分で高く買う人を見つけて高く売却、現金化を行い返せる金は返してしまいたいというものです。

 
ただ、諸手続きも大変だし、専門の業者に代行依頼することが多いです。

 
基本的には、いくつかの条件を満たしていないと、不動産の勝手な売却は出来ません。

 
まずその不動産に関しての債務があり、不動産に抵当権等が設定されていることです。

 
そしてその債務に関する支払いが遅延していることになります。

 
遅れずに払えるならばそんなことする必要ないですから、まあ当たり前のことです。

 
そして債権者と債務者が任意売却をすることで合意していることというのがあります。

 
つまり銀行等に無断で売却してはいけないということです。

 
これらの事柄が充足しておれば、不動産業者に依頼をかけることが出来ます。

 
その際に、現金がすぐにいるということで、いわゆる足元を見られないようにすることは大切なことです。

 
尼崎の場合、この特殊な売却に精通している不動産業者に相談してみることでしょう。

 

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2014年11月23日

 

不動産が差押えられ、競売にかけられた経験をお持ちの方がいらっしゃるかもしれません。

 
例えば、住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合に、債権者が不動産を差押え、売却処分されてしまう事があります。

 
一般的に、競売で落札された金額というものは、市場価格に比べると低いケースが多いように感じます。

 
そうなると、競売後も住宅ローンの残債によって苦しめられる事にもなりかねません。

 
長年住みなれた家から退去するとなると、精神的な苦痛も相当なものになるでしょうし、ご近所に知られてしまうと、

これまでのようなお付き合いが出来なくなってしまう可能性もあります。

 
個人的には不動産が差押えられてしまう前に、任意売却する事をお勧めします。

 
任意売却という道を選択する事で、幾つかのメリットがあると思っています。

 
まず何よりも、市場価格により近い値で売却する事により、住宅ローンの残債があればそれに充当する事が出来るからです。

 
残債が出たまま住み慣れた我が家が競売にかけられ、退去せざるを得ないという事態だけは避けたいものです。

 
競売よりもプライバシーが保護される可能性が高く、近隣住民に知られる事もないと言えるでしょう。

 
弁護士や司法書士など、法律のプロフェッショナル(専門家)に相談するだけではなく、任意売却を専門に相談に乗っている機関に、まずは問い合わせてみて下さい。

 
後悔しない為にもメリット、デメリットをしっかり判断した上、納得の行く解決をして頂きたいものです。

 

 

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2014年10月26日

 

今年はアベノミクスで好景気になりつつあると聞きます。

 
日経平均も上昇しました。

 
ですが、その景気の良さは、まだまだ庶民にまで届いていないのが現状です。

 
それどころか、原材料の高騰、円安による物価高など、庶民の生活を苦しさせることが続いています。

 
まだ給料が上がっていないのに、物価高では家計は火の車になりかねません。

 
そのためか、年の瀬も押し詰まっているなか、マイホームを手放さなければならなくなるかたも出ています。

 
もし、住宅ローンを滞納してしまい競売にかけられそうになったなら、競売よりも任意売却を選択しましょう。

 
競売では相場よりも低い価格で落札されてしまう可能性が高いのです。

 
それが任意売却なら、相場と同程度の価格で売却できる可能性が高まります。

 
尼崎で任意売却をしようとお考えなら、専門家に任せることを考えましょう。

 
普通の不動産売買と違い、法律と不動産のことに詳しい専門家でないと、スムーズにことを運ぶことが難しいからです。

 
尼崎にも頼りになる専門家があります。

 
自分で行いたいと思う方もいるかもしれませんが、ことは競売にかけられる前に速やかに行わなければなりません。

 
時間がないなか、知識のない素人が自分で行おうとすれば思わぬ失敗をしてしまうものです。

 
そのようなことにならないように、専門家の知恵を拝借することも時に重要でしょう。

 
それに、不動産の売却だけでなく、その後の生活のことも考えなければなりません。

 
その場合にも、専門家の知恵が役立つでしょう。

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2014年10月13日

 

住宅ローンの返済をしている方が多いですが、長い人生のなかでは、ボーナスカットなどの収入減があったり、

病気になったり、離婚などを経験して、返済が滞っている方が増えています。

 
住宅ローンは、残りの債務を残債務と呼んでいますが、残債務を支払わないと住宅を売却することが出来なくなっています。

 
銀行から督促状が届いたり、固定資産税の滞納があると、不動産を差し押さえられてしまいます。

 
夜もろくに眠れず、悩んでいる方は、尼崎の専門業者に相談をすると、任意売却について説明をしてくれます。

 
競売の場合は、近隣の方に知られてしまいますが、任意売却であれば、誰にも知られないので、プライバシーを守れます。

 
自分の家に住み続けながら、売却をする時期をじっくりと検討することが可能です。

 
専門業者に相談をすると、できるだけ売却価格を上げるためのアドバイスを受けられます。

 
銀行などの金融機関には、任意売却であれば、残債務を競売よりも多く回収できるというメリットがあります。

 
住宅ローンの支払いが難しくなっている方も、競売に比べると、公的な価格に近い金額で売却ができるため、残債務を減らすことができます。

 
賃貸物件に、引っ越すための資金も計画的に準備をしておけます。

 
尼崎の専門業者に相談をすると、不安や悩みを親身になって聞いてもらえます。

 
専門業者のサポートを受けることで、住宅ローンの悩みを解消できます。

 
まずは、店頭に行って説明を受けるようにしてください。

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2014年8月28日

 

万が一所有している自宅の住宅ローンや税金を支払うことが出来なくなってしまった場合、通常は物件の差し押さえになるでしょう。

 
滞納をすればそれだけリスクが上がると思います。

 
しかしそうなる前に任意売却を視野に入れるという方法がございます。

 
こちらは差し押さえされて競売にかけられるわけではないので、円滑に手続きを進めて売りに出せるというメリットがあります。

 
まずは専門の方に相談した上で、申請書を提出するという流れになります。

 
金融機関に申請書を提出してから、どこの業者に仲介に入ってもらえるか紹介してもらう方法もありますが、ご自身で探される方が良いです。

そして、その業者に実際に査定をしてもらいます。

 
所有されている物件によって、査定の結果が変わるかと思いますが、一般的な競売の価格よりは高いと言えるでしょう。

 
そういった意味でもメリットがあるかもしれませんね。

 
せっかくのマイホームですから、なるべく高い査定額が理想だと思います。

 
その分残る借金も少なくなります。

 
実際に査定の結果が出てから、依頼者の了承を確認し無事に任意売却が出来るという流れになります。

 
あくまでも一般的な流れにはなりますが、不動産の会社はたくさんありますので、どこに仲介を依頼するのか、または相談するのかを事前に調べておくと良いでしょう。

 
任意売却というのは決して簡単ではないですが、きちんと間に入ってくれる専門家がいるだけで安心するかと思います。

 
アドバイスなど、サポートをしてくれます。

 

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2014年5月5日

 

 

 

『 優先税 』 がある場合の 『 任意売却 』についてご説明します。

 

 

『 優先税 』 とは、税金の納付期限日が、抵当権(ローン)の設定日より前の、残っている税金の事を言います。

 

 

例えば、平成25年5月1日に、ローンを組んで不動産を購入しました。

 

 

しかし不動産の購入前に税金の滞納(市県民税や、市府民税、など)があったとします。

 

 

この税金の支払いを滞ったままにすると、いずれ不動産に差押えが付きます。

 

 

差押の付いた税金の納付期限が、平成25年4月30日までのものは全て 『 優先税 』 となり抵当権(ローン)よりも

優先的に、回収する事ができます。

 

 

名前の通り、優先的に支払うべき税金 『 優先税 』 と言います。

 

 

この 『 優先税 』 は、延滞金も含めて全額納付する必要があります。

 

 

気を付けないといけなのが、何年間も税金の滞納を続けていると、延滞金だけで100万円を超える事も多々あります。

 

 

『 任意売却 』 をする際は、抵当権を設定した債権者と交渉し、この優先税を先に支払い、残りを債権者に配分する必要があります。

 

 

その為、『 優先税 』 がかなりの高額になる場合は、債権者への配分額(回収額)が少なくなるので、当初予定していた売買代金よりも

高く売却するように言われる可能性も高くなります。

 

 

もしもこの売却代金が相場以上の金額の場合、売れるものも売れなくなってしまい、競売になる可能性も出てきます。

 

 

住宅ローンの支払いを優先してしまい、税金の支払いを放置されている方は、気をつける必要があります。

 

 

株式会社ベクトルでは、任意売却をまだ考えていない方の事前相談等も無料です。

 

 

お気軽にお問合せください。(土日祝も対応させてもらっています)

 

2014年5月3日

 

 

競売の無剰余の取り下げについてご説明します。

 

 

2番抵当権者や後順位の債権者(借入先)が、競売の申立てをしたものの裁判所の判断で取下げになる事があります。

 

 

よくある事例としては、1番目に設定しているローンは遅れなく支払っているが、2番目以降に設定したローンの

支払いが滞っている場合に、2番目以降の後順位の債権者(借入先)が裁判所で競売の手続きをした場合に、

競売を進めるに当たって、裁判所の執行官が物件調査を行い、競売の基準価格になる評価額を決定します。

 

 

その評価額が、1番目に設定していた抵当権(ローン)の残債務よりも下回る場合は、競売は裁判所の判断で取下げになります。

 

 

その理由は、今回、競売の手続きを行った債権者には、1円もローンの回収(配当)がないからです。

 

 

ローンの回収ができないのに競売を進める意味がありません。

 

 

そして1番目に抵当権を設定した債権者は、毎月遅れなく回収できているにも関わらず、後順位の債権者に

競売の手続きをされて、自分達のローンを全額回収できなくなる可能性がある為です。

 

 

しかし、競売の評価額が、1番抵当権者のローン残高を上回るようであれば、競売は取下げにならずに、そのまま

進む事になります。

 

 

その為、競売が無剰余で取下げになるかどうかは、裁判所の執行官の物件調査後に出る、評価額が重要になってきます。

 

 

もしも、このような状況でローンを支払いされている方は、株式会社ベクトルまで相談をください。

 

 

 

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2014年4月11日

住宅などの不動産を購入するタイミングは、雇用や給料が安定している時期である事がほとんどでしょう。

 
しかし、どれほど安定して給与を得ていたとしても、事情が変わってしまう事があります。

 
ボーナスの廃止や減給といった事態から、病気による解雇、リストラや会社の倒産など、

不測の事態と言うのは文字通り、予測が出来るものではありません。

 
そういう意味では、安定と言うのは”後で振り返ってみて実感するもの”であり、

未来に対して完璧に保証されるものではないと言えます。

 
こうしたことから、我々の社会では不測の事態に備えた法令などが整備されています。

 
住宅ローンの支払いにも、債務者、債権者双方の損失を避けるための法律が用意されています。

 
住宅ローンの支払いが滞ると、給与や資産の差押えが起こる事が考えられます。

 
最終的には不動産が差押えられて競売にかけられます。

 
これらは、債権者側の不利益を防ぐとともに、債務者の借金をなくすために用意されている制度です。

 
一方で差押えを回避するために、任意売却という手段をとる方もいます。

 
これは競売で安く買いたたかれる前に、納得した上で不動産を売却する措置です。

 
こうした売却に関する相談は、実績ある業者に早めに相談した方が得策だと言えます。

 
例えば尼崎で実績のある、任意売却やローン滞納の相談を専門にしている弊社では、

2013年で90%近い競売回避を実現しています。

 
残りの10%は、相談をするのが遅すぎた事例に依るものです。

 
競売を取り消して任意売却を行うには、素早い決断と行動が決め手と言えるでしょう。

 

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